房地产企业精细化管理实战全案(五星)

秦辉

第 1 章   组织结构设计与责权范本 ______________________________________________ 10
1．1   房地产企业组织结构设计 ______________________________________________ 10
1．1．1   大型房地产企业组织结构范例 _____________________________________ 10
1．1．2   中型房地产企业组织结构范例 _____________________________________ 11
1．1．3   小型房地产企业组织结构范例 _____________________________________ 12
1．2   房地产企业部门组织结构与责权 ________________________________________ 13
1．2．1   总经理办公室组织结构与责权 _____________________________________ 13
1．2．2   投资发展部组织结构与责权 _______________________________________ 14
1．2．3   项目开发部组织结构与责权 _______________________________________ 15
1．2．4   项目经理部组织结构与责权 _______________________________________ 16
1．2．5   设计管理部组织结构与责权 _______________________________________ 17
1．2．6   造价管理部组织结构与责权 _______________________________________ 18
1．2．7   工程技术部组织结构与责权 _______________________________________ 19
1．2．8   材料设备部组织结构与责权 _______________________________________ 20
第 2 章   房地产企业职位说明书 ________________________________________________ 21
2．1   高层管理类职位说明书模板 ____________________________________________ 21
2．1．1   总经理职位说明书 _______________________________________________ 21
2．1．2   运营总监职位说明书 _____________________________________________ 22
2．1．3   营销总监职位说明书 _____________________________________________ 22
2 . 1 . 4    工程总监职位说明书 ______________________________________________ 23
2 . 2    投资拓展类职位说明书模板 ____________________________________________ 24
2 . 2 . 1    投资发展部经理职位说明书 ________________________________________ 24
2. 2. 2    发展规划主管职位说明书 ___________________________________________ 25
2．2．3   投资拓展主管职位说明书 _________________________________________ 26
2．3   项目开发类职位说明书模板 ____________________________________________ 27
2．3．1   项目开发部经理职位说明书 _______________________________________ 27
2．3．2   项目投标主管职位说明书 _________________________________________ 28
2．3．3   项目立项主管职位说明书 _________________________________________ 29
2．4   项目管理类职位说明书模板 ____________________________________________ 29
2．4．1   项目经理职位说明书 _____________________________________________ 29
2．4．2   施工员职位说明书 _______________________________________________ 30
2．4．3   技术员职位说明书 _______________________________________________ 31
2．5   设计管理类职位说明书模板 ____________________________________________ 32
2．5．1   总设计师职位说明书 _____________________________________________ 32
2．5．2   结构设计师职位说明书 ___________________________________________ 33
2．6   造价管理类职位说明书模板 ____________________________________________ 34
2．6．1   造价管理部经理职位说明书 _______________________________________ 34
2．6．2   合同预算主管职位说明书 _________________________________________ 35
2．6．3   造价工程师职位说明书 ___________________________________________ 35
2．7   工程技术类职位说明书模板 ____________________________________________ 36
2．7．1   工程技术部经理职位说明书 _______________________________________ 36
2．7．2   土建工程师职位说明书 ___________________________________________ 37
  3
2．8   材料设备类职位说明书模板 ____________________________________________ 38
2．8．1   材料设备部经理职位说明书 _______________________________________ 38
2．8．2   采购主管职位说明书 _____________________________________________ 39
2．8．3   仓库主管职位说明书 _____________________________________________ 39
2．9   质量管理类职位说明书模板 ____________________________________________ 40
2．9．1   质量管理部经理职位说明书 _______________________________________ 40
2．9．2   质量体系主管职位说明书 _________________________________________ 41
2．9．3   质量检验主管职位说明书 _________________________________________ 42
2．10   装饰管理类职位说明书模板 ___________________________________________ 43
2．10．1  装饰管理部经理职位说明书 ______________________________________ 43
2．10．2  装饰设计主管职位说明书 ________________________________________ 43
2．11   营销管理类职位说明书模板 ___________________________________________ 44
2．11．1  营销策划部经理职位说明书 ______________________________________ 44
2．11．2  销售管理部经理职位说明书 ______________________________________ 45
2．11．3  售楼处经理职位说明书 __________________________________________ 46
2．11．4  调研主管职位说明书 ____________________________________________ 47
2．11．5  策划主管职位说明书 ____________________________________________ 47
2．11．6  公关主管职位说明书 ____________________________________________ 48
2．11．7  客服主管职位说明书 ____________________________________________ 49
2．12   物业管理类职位说明书模板 ___________________________________________ 50
2．12．1  物业管理部经理职位说明书 ______________________________________ 50
2．12．2  服务中心主管职位说明书 ________________________________________ 51
2．12．3  绿化主管职位说明书 ____________________________________________ 51
2．12．4  保洁主管职位说明书 ____________________________________________ 52
2．12．5  安全主管职位说明书 ____________________________________________ 53
2．13   财务管理类职位说明书模板 ___________________________________________ 53
2．13．1  财务经理职位说明书 ____________________________________________ 53
2．13．2  财务主管职位说明书 ____________________________________________ 54
2．13．3  融资主管职位说明书 ____________________________________________ 55
2．13．4  审计主管职位说明书 ____________________________________________ 56
2．14   行政人事类职位说明书模板 ___________________________________________ 56
2．14．1  总经理办公室主任职位说明书 ____________________________________ 56
2．14．2  行政管理部经理职位说明书 ______________________________________ 57
2．14．3  人力资源部经理职位说明书 ______________________________________ 58
2．14．4  档案室主管职位说明书 __________________________________________ 59
2．14．5  法务主管职位说明书 ____________________________________________ 59
2．14．6  行政主管职位说明书 ____________________________________________ 60
2．14．7  后勤主管职位说明书 ____________________________________________ 61
2．14．8  车队队长职位说明书 ____________________________________________ 61
2．14．9  招聘主管职位说明书 ____________________________________________ 62
2．14．10 培训主管职位说明书 ____________________________________________ 63
第 3 章   项目投资与开发管理 __________________________________________________ 64
3．1   项目投资与开发管理制度设计 __________________________________________ 64
  4
3．1．1   企业项目投资管理制度 ___________________________________________ 64
3．1．2   企业经营计划管理制度 ___________________________________________ 69
3．2   项目投资与开发管理操作工具 __________________________________________ 71
3．2．1   项目阶段投资回收分析表 _________________________________________ 71
3．2．2   企业年度总体经营计划书 _________________________________________ 71
3．2．3   投资项目竞争分析调研表 _________________________________________ 72
3．2．4   项目开发成本费用估算表 _________________________________________ 73
3．3   项目投资与开发管理工作流程 __________________________________________ 74
3．3．1   企业经营决策管理流程 ___________________________________________ 74
3．3．2   年度经营计划编制流程 ___________________________________________ 75
3．4   项目投资与开发管理方案设计 __________________________________________ 76
3．4．1   年度经营计划方案 _______________________________________________ 76
3．4．2   项目投资分析方案 _______________________________________________ 77
3．4．3   项目拆迁安置方案 _______________________________________________ 79
第 4 章   设计管理 ____________________________________________________________ 82
4．1   设计管理制度设计 ____________________________________________________ 82
4．1．1   工程设计管理制度 _______________________________________________ 82
4．1．2   设计图纸自审制度 _______________________________________________ 87
4．2   设计管理操作工具 ____________________________________________________ 88
4．2．1   工程项目设计任务单 _____________________________________________ 88
4．2．2   设计任务修改审批表 _____________________________________________ 88
4．2．3   设计投标企业审查表 _____________________________________________ 88
4．2．4   设计跟踪检查记录单 _____________________________________________ 89
4．2．5   设计输出文件审查表 _____________________________________________ 90
4．3   设计管理工作流程 ____________________________________________________ 91
4．3．1   图纸设计管理工作流程 ___________________________________________ 91
4．3．2   设计变更管理工作流程 ___________________________________________ 92
4．4   设计管理方案设计 ____________________________________________________ 93
4．4．1   工程设计合同书编制方案 _________________________________________ 93
4．4．2   工程设计任务书编制方案 _________________________________________ 97
第 5 章   造价管理 ___________________________________________________________ 100
5．1   造价管理制度设计 ___________________________________________________ 100
5．1．1   工程预结算管理细则 ____________________________________________ 100
5．1．2   工程计量计价管理办法 __________________________________________ 104
5．2   造价管理操作工具 ___________________________________________________ 106
5．2．1   工程预算作业进度表 ____________________________________________ 106
5．2．2   单项工程计量一览表 ____________________________________________ 107
5．2．3   分项工程计价内控表 ____________________________________________ 108
5．2．4   单项工程概、预算表 ____________________________________________ 108
5．3   造价管理工作流程 ___________________________________________________ 109
5．3．1   工程预算编制流程 ______________________________________________ 109
  5
5．3．2   工程竣工结算流程 ______________________________________________ 110
5．4   造价管理方案设计 ___________________________________________________ 111
5．4．1   工程水电预结算办法 ____________________________________________ 111
5．4．2   竣工结算社会审价方案 __________________________________________ 112
5．4．3   项目付款审核审批办法 __________________________________________ 113
第 6 章   工程施工管理 _______________________________________________________ 115
6．1   工程施工管理制度设计 _______________________________________________ 115
6．1．1   项目经理部管理制度 ____________________________________________ 115
6．1．2   项目招投标管理制度 ____________________________________________ 119
6．1．3   工程承包商管理制度 ____________________________________________ 123
6．1．4   工程监理管理制度 ______________________________________________ 131
6．1．5   技术交底管理制度 ______________________________________________ 134
6．1．6   临时水电使用规定 ______________________________________________ 136
6．1．7   工程签证管理制度 ______________________________________________ 137
6．2   工程施工管理操作工具 _______________________________________________ 140
6．2．1   项目工程施工进度表 ____________________________________________ 140
6．2．2   建设工程招标申请书 ____________________________________________ 141
6．2．3   建设投标报价清单表 ____________________________________________ 142
6．2．4   施工招标合同评审表 ____________________________________________ 142
6．2．5   施工招标合同会签表 ____________________________________________ 143
6．2．6   施工组织设计报审表 ____________________________________________ 143
6．2．7   工程施工方案审批表 ____________________________________________ 144
6．2．8   工程施工进度计划表 ____________________________________________ 144
6．2．9   进度调整计划审批表 ____________________________________________ 145
6．2．10  建设工程开工申请单 ____________________________________________ 145
6．2．11  技术交底三签记录表 ____________________________________________ 146
6．2．12  施工工程量签证单 _____________________________________________ 147
6．2．13  周工程量统计表 _______________________________________________ 147
6．2．14  工程管理日记表 _______________________________________________ 147
6．3   工程施工管理工作流程 _______________________________________________ 148
6．3．1   工程施工过程管理流程 __________________________________________ 148
6．3．2   工程进度控制管理流程 __________________________________________ 149
6．4   工程施工管理方案设计 _______________________________________________ 150
6．4．1   施工组织总设计方案 ____________________________________________ 150
6．4．2   安全生产协议书模板 ____________________________________________ 153
6．4．3   给排水技术指导方案 ____________________________________________ 155
6．4．4   施工技术管理方案 ______________________________________________ 160
6．4．5   土方回填施工方案 ______________________________________________ 164
6．4．6   工程成品保护方案 ______________________________________________ 166
第 7 章   材料设备管理 _______________________________________________________ 169
7．1   材料设备管理制度设计 _______________________________________________ 169
7．1．1   材料设备采购管理制度 __________________________________________ 169
7．1．2   重要设备招标采购办法 __________________________________________ 174
  6
7．2   材料设备管理操作工具 _______________________________________________ 177
7．2．1   年度设备采购计划表 ____________________________________________ 177
7．2．2   月度材料采购计划表 ____________________________________________ 177
7．2．3   材料设备考察信息表 ____________________________________________ 177
7．2．4   材料设备采购询价表 ____________________________________________ 178
7．2．5   供应商评价记录 ________________________________________________ 178
7．2．6   合同谈判记录表 ________________________________________________ 179
7．3   材料设备管理工作流程 _______________________________________________ 180
7．3．1   采购计划编制工作流程 __________________________________________ 180
7．3．2   材料设备采购工作流程 __________________________________________ 181
7．4   材料设备管理方案设计 _______________________________________________ 182
7．4．1   采购谈判方案 __________________________________________________ 182
7．4．2   材料采购合同 __________________________________________________ 185
7．4．3   供应商管理方案 ________________________________________________ 187
第 8 章   营销管理 ___________________________________________________________ 190
8．1   营销管理制度设计 ___________________________________________________ 190
8．1．1   营销策划人员工作守则 __________________________________________ 190
8．1．2   营销活动策划与实施细则 ________________________________________ 191
8．1．3   房地产企业销售管理制度 ________________________________________ 193
8．1．4   房地产销售会议管理规定 ________________________________________ 196
8．2   营销管理操作工具 ___________________________________________________ 198
8．2．1   营销策划计划书 ________________________________________________ 198
8．2．2   策划内容执行表 ________________________________________________ 199
8．2．3   销售推广计划表 ________________________________________________ 199
8．2．4   媒体推广计划表 ________________________________________________ 200
8．2．5   营销费用预算表 ________________________________________________ 200
8．2．6   项目市场调研表 ________________________________________________ 201
8．2．7   宣传事项报告书 ________________________________________________ 202
8．2．8   销售工作计划表 ________________________________________________ 202
8．2．9   客户促销计划表 ________________________________________________ 204
8．2．10  客户到访征询单 ________________________________________________ 205
8．3   营销管理工作流程 ___________________________________________________ 206
8．3．1   企业营销战略制定流程 __________________________________________ 206
8．3．2   项目市场调研管理流程 __________________________________________ 207
8．4   营销管理方案设计 ___________________________________________________ 208
8．4．1   全程营销策划方案大纲 __________________________________________ 208
8．4．2   住宅小区营销策划方案 __________________________________________ 211
8．4．3   商业地产营销策划方案 __________________________________________ 215
8．4．4   企业公关活动企划方案 __________________________________________ 219
8．4．5   楼盘销售广告计划方案 __________________________________________ 221
8．4．6   销售现场包装策划方案 __________________________________________ 225
第 9 章   房地产企业绩效管理 _________________________________________________ 227
9．1   房地产企业绩效管理制度设计 _________________________________________ 227
  7
9．1．1   绩效考核管理制度 ______________________________________________ 227
9．1．2   员工奖惩管理制度 ______________________________________________ 230
9．2   房地产企业绩效考核表 _______________________________________________ 232
9．2．1   总工程师绩效考核表 ____________________________________________ 232
9．2．2   投资发展部经理考核表 __________________________________________ 233
9．2．3   项目开发部经理考核表 __________________________________________ 234
9．2．4   项目经理绩效考核量表 __________________________________________ 234
9．2．5  营销策划部经理考核表 ___________________________________________ 235
9．2．6  水暖工程师绩效考核表 ___________________________________________ 236
9．2．7  工程项目预算员考核表 ___________________________________________ 237
9．3   房地产企业绩效管理流程 _____________________________________________ 238
9．3．1   目标设定工作流程 ______________________________________________ 238
9．3．2   绩效管理工作流程 ______________________________________________ 239
9．4   房地产企业绩效管理方案设计 _________________________________________ 240
9．4．1   项目经理绩效考核办法 __________________________________________ 240
9．4．2   工程技术人员考核办法 __________________________________________ 243
第 10章   物业管理 __________________________________________________________ 245
10．1   物业管理制度设计 __________________________________________________ 245
10．1．1  保洁工作管理制度 _____________________________________________ 245
10．1．2  绿化工作管理制度 _____________________________________________ 248
10．2   物业管理操作工具 __________________________________________________ 251
10．2．1  业主信息登记表 _______________________________________________ 251
10．2．2  服务质量调查表 _______________________________________________ 252
10．2．3  满意度调查问卷 _______________________________________________ 253
10．2．4  服务意见征询表 _______________________________________________ 255
10．2．5  设备报修记录表 _______________________________________________ 256
10．2．6  业主报修记录表 _______________________________________________ 256
10．2．7  消杀服务检查表 _______________________________________________ 257
10．2．8  清洁质量总结表 _______________________________________________ 257
10．2．9  绿化养护周检表 _______________________________________________ 258
10．2．10 消防巡查记录表 _______________________________________________ 258
10．3   物业管理工作流程 __________________________________________________ 259
10．3．1  物业报修管理流程 _____________________________________________ 259
10．3．2  机电设备检修流程 _____________________________________________ 260
10．4   物业管理方案设计 __________________________________________________ 261
10．4．1  设备维修养护方案 _____________________________________________ 261
10．4．2  物业服务管理方案 _____________________________________________ 263
10．4．3  保洁工作应急方案 _____________________________________________ 267
第 11 章   装饰管理 __________________________________________________________ 269
11．1   装饰管理制度设计 __________________________________________________ 269
11．1．1  装饰工程质量管理制度 _________________________________________ 269
11．1．2  装饰工程安全管理制度 _________________________________________ 271
  8
11．2   装饰管理操作工具 __________________________________________________ 273
11．2．1  装饰工程项目计价表 ___________________________________________ 273
11．2．2  装饰施工进度计划表 ___________________________________________ 273
11．2．3  现场质量检查记录表 ___________________________________________ 274
11．3   装饰管理工作流程 __________________________________________________ 275
11．3．1  装饰工程设计管理流程 _________________________________________ 275
11．3．2  装饰工程预算管理流程 _________________________________________ 276
11．4   装饰管理方案设计 __________________________________________________ 277
11．4．1  装饰工程造价控制方案 _________________________________________ 277
11．4．2  装饰工程施工管理方案 _________________________________________ 279
第 12章   财务管理 __________________________________________________________ 282
12．1   财务管理制度设计 __________________________________________________ 282
12．1．1  企业存货管理制度 _____________________________________________ 282
12．1．2  货币资金管理办法 _____________________________________________ 286
12．1．3  项目融资管理制度 _____________________________________________ 288
12．1．4  内部财务管理制度 _____________________________________________ 291
12．2   财务管理操作工具 __________________________________________________ 296
12．2．1  营业利润测算表 _______________________________________________ 296
12．2．2  年度财务费用台账 _____________________________________________ 297
12．2．3  票据及存款日报表 _____________________________________________ 297
12．2．4  财务审计报告表 _______________________________________________ 298
12．2．5  审计查账记录表 _______________________________________________ 298
12．2．6  现金流量分析表 _______________________________________________ 298
12．2．7  融资项目登记表 _______________________________________________ 299
12．2．8  项目融资申报表 _______________________________________________ 299
12．3   财务管理工作流程 __________________________________________________ 301
12．3．1  资金管理工作流程 _____________________________________________ 301
12．3．2  财务审计管理流程 _____________________________________________ 302
12．4   财务管理方案设计 __________________________________________________ 303
12．4．1  财务会计报告管理方案 _________________________________________ 303
12．4．2  财务成本核算控制方案 _________________________________________ 304
第 13章   行政人事管理 ______________________________________________________ 307
13．1   行政人事管理制度设计 ______________________________________________ 307
13．1．1  办公用品管理制度 _____________________________________________ 307
13．1．2  会议管理制度 _________________________________________________ 308
13．1．3  文书管理制度 _________________________________________________ 310
13．1．4  印章管理制度 _________________________________________________ 312
13．1．5  出差管理制度 _________________________________________________ 314
13．1．6  档案管理制度 _________________________________________________ 316
13．1．7  车辆管理制度 _________________________________________________ 319
13．2   行政人事管理操作工具 ______________________________________________ 322
13．2．1  办公费用明细表 _______________________________________________ 322
13．2．2  办公用品请购单 _______________________________________________ 322
13．2．3  办公用品领用表 _______________________________________________ 322
13．2．4  办公设备登记表 _______________________________________________ 323
13．2．5  固定资产登记表 _______________________________________________ 323
13．2．6  图书借阅登记表 _______________________________________________ 323
13．2．7  印章使用申请单 _______________________________________________ 324
13．2．8  车辆使用申请表 _______________________________________________ 324
13．2．9  安全状况检查表 _______________________________________________ 324
13．2．10 会议申请表 ___________________________________________________ 325
13．3   行政人事管理工作流程 ______________________________________________ 326
13．3．1  行政经费控制流程 _____________________________________________ 326
13．3．2  企业会议管理流程 _____________________________________________ 327
13．4   行政人事管理方案设计 ______________________________________________ 328
13．4．1  办公费用控制办法 _____________________________________________ 328
13．4．2  车辆使用管理办法 _____________________________________________ 329

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