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地板
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发表于 2012-8-12 12:05:48
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第四章 水肿的房地产
在这一章之前,先说明一下,本文所有的数据均来源于公开的统计数据,包括统计公报、统计年鉴,以及各专项统计分析。
先直接对今年的地产市场情况给出结论:今年是自改革开放以来唯一的一年,在各项产业经济数据大跌的同时,房地产市场数据出现显著上升。这是一个极其致命的现象,其恐怖的意味让人不寒而栗。
稍微回顾一下历史,98亚洲金融风暴期间,地产市场3年没有上涨。08年金融海啸更是惨烈,全国范围内商品房销量暴跌10%。中国的房地产市场一直以来,都保持着与宏观经济的高度相关性。逢危机必跌,是为中国地产市场的铁律。然而,在今年这种惨烈的经济数据面前,地产市场出现了史无前例的暴涨。我们可以给出的唯一解释就是:民资开始完全脱离利润微薄的工业领域,全面进入商品房市场。无论中央怎么调控,无论怎么限购限贷,都无从阻止民资购房的决心。购房,成为民资对抗中国政府的歧视性待遇,以及中国政府无节制的印刷钞票的唯一办法。
从1995年到2010年,中国城市人口从3.5亿增加6.7亿,增加了3.2亿的人口,以人均30平米的居住需求计算,需要新增96亿平米的住宅,才能满足这些人口的刚性住房需求。那么从1995年到2010年,中国城市商品住宅竣工总量是多少呢?只有51亿平米!而且,这15年里面,除了商品住宅之外,几乎没有其它类型的住宅供应,因此首次置业的刚性需求的供应缺口就高达47%。如果考虑到改善型购房、投资型购房,我相信供应缺口将超过80%。因此,中国的商品住宅市场,从来都不是面向一般劳动者的市场,而只能优先解决20%的富裕群体的购房需求。无论刚刚毕业的大学生们如何坐在城中村的小房间里喝着啤酒骂着娘,这个市场也绝不会向他们敞开大门。无论国家出台什么政策来调控这个严重供不应求的市场,这个市场都绝不会有丝毫的松动迹象。唯一能够撼动这个市场的,只有宏观经济本身。
正如98年和08年所发生过的事一样,在经济处于严冬期的时候,富裕的民资们会将从房地产市场资金撤走,流回实业领域。民资老板们砸锅卖铁,卖房卖车,也要力保自己那份产业,也要让自己的车间流水线继续维持生产。因此那两个时期,地产人至今回忆起来都面露惧色。尤其是98亚洲金融风暴时期,房价连续3年不涨(在通胀背景下,这实际上相当于暴跌),民资们下意识的选择就是弃房而保产业。当然,这里必须要说明的是:即使是在当时那样市场暴跌的情况下,也轮不到穷苦的学生孩子们买房。供不应求始终都是市场的主旋律,这桩买卖始终都是富人之间的事,要指望房价跌到所有人都能买得起的地步,那只能指望中国的城市化出现全面倒退,人口从城市大规模回流农村,从而彻底扭转供不应求的局面。在50%的农村常住人口只创造了10%的GDP的今天,这无异于痴人说梦。
2010年中国全国商品住宅销售量10.5亿平米,销售均价4725元/平米。到2011年,在前所未有的重回计划经济模式的凶猛调控之下,住宅销售量保持在11亿平米的规模,而均价则上升到5011元/平米。供需关系对市场的决定性作用,由此可见一斑。民资们完全无视了所谓的房地产调控,在日益恶劣的经营环境面前,民资们开始意识到,只有房地产,才能最大化的保证自己的利益。。到2012年,情况更加不可收拾。2012年第一季度全国住宅均价5303元,第二季度上升到5566元,到7月份,这个价格居然飙升到了5878元,相对于2011年的均价,居然已经暴涨了17%!销售面积方面,第一季度卖了1.52亿平米,相对于2011年的季均2.75亿平米,这种成效规模相当寒碜,当时让各路御用经济专家们开心得要命,到处发表文章,声称所谓的限购限贷已经发挥作用了。结果第二季度成交面积就上升到2.5亿平米。到了7月份,成交面积已经达到8600万平米,而且成交规模呈日益扩大之势,全国所有城市都出现了旺销之势,让地产商们笑得合不拢嘴。看起来第三季度的成交规模也不会低于2.5亿平米了。这意味着房地产市场已经火爆起来了。
中国政府根本没有意识到地产市场的核心问题只有两个:1、严重的供不应求;2、民资经营环境严重恶化之下,只能流向地产市场。要解决中国地产市场的问题,也只能从这两个方面入手。要解决供不应求的问题,依靠增加供给可能没有办法,东部诸城早已臃肿不堪,增加供应的能力实在是有限。不如好好的促进国内的产业转移,将东部地区的初级工业以及重工业转移到中西部,并带动东部城中村中怨气冲天的大学生们,回归中西部,以减轻东部诸城的人口压力。但这种产业转移需要大气魄,大眼光,要能清晰的看到产业转移之势。中国第一次产业转移是本世纪初的西部大开发,初级加工型工业转移到了成都和西安地区。中国第二次产业转移则是07年之后开始的中部崛起,重工业开始向中部诸省转移。如何顺应这种大趋势,是摆在军机处9大长老面前的课题,虽然我认为他们根本没有这种大眼光能看到这种大趋势。至于改善民资的经营环境,更是不用谈。民资目前的生存环境之恶劣,已经没法用语言来形容,各种恶心无耻的管制,大家都知道得很清楚,我就不赘述了。中国目前已经处于完完全全的“国家资本主义”之下,国家占据了最大的资源,吃掉了最多的财富。没有人会自动放弃既得利益,我们更加不用期待这个国家会吐出自己吃了十几年的肥肉。这两条有效的调控之路,看起来都走不通,因此,我可以明确得出结论:除非中国经济崩溃,让所有的民资都破产,中国的商品房市场才会暴跌到让每天都骂娘的小年轻们买得起的程度。
然而关于什么房地产调控的话题,已经不是今天我所关注的问题了。我上面那番话,从2010年开始说,已经说了两年了,我现在只不过是炒冷饭罢了。今天我们的民资老板们已经弃自己处境艰难的生产线于不顾,一心进入地产市场了。在中国,只要我们的民资们仍然对生产充满热情,那么无论什么困难,都不是困难。提供了全世界20%以上工业产品的中国,绝无可能轻易被任何暂时的经济困局打败。最可怕的,是民资们开始放弃生产了。到了这个时候,任何振兴经济的办法都不再有效。产业空心化了之后,无论政府投资兴建多少条高速公路,搞多少发电厂,都不再能促进经济。
我们有些个御用经济学家,总是喜欢瞎扯,由于人工成本上升,导致中国制造业失去竞争力。人工成本在制造业的总成本中占比只有12%,就算给所有工人加2成工资(这个涨幅已经不得了),也不过是增加了2.4%的成本(这个大家可以理解吧,没有疑问吧。),根本不足一提。问题的关键在于企业沉重的税负。把超过企业利润1.7倍的税负降一点下来,就可以轻易的补偿上人工成本上的支出。可惜我国政府甚至连想都没想过这样的事。改革开放30余年,我国政府无论遇到什么经济困局,都不会减税。我相信这一次,中国政府也不会开这个恩。
因此,我现在可以断言,产业空心化,已经不是一句空话了。它将随着产业经济数据的暴跌,随着地产数据的高涨,而变成一个惨烈的现实,血淋淋的摆在我们面前。
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